Mutui: Confronto Shopping Tips

April 3

Mortgage Broker / Società o una banca?

Non c'è una sola risposta corretta o migliore scelta quando si tratta di scegliere un broker di mutui, società di mutui o la banca per avviare il vostro prestito. La scelta dipende principalmente

  • Il costo totale per chiudere il prestito che si desidera.
  • Il tuo livello di comfort con il broker o prestatore.

Assumendo un broker, società di mutui, e una banca offrono lo stesso prodotto allo stesso tasso di interesse e la durata, il costo totale per chiudere questo prestito è fondamentale per voi. I costi di chiusura possono variare molto, in particolare nel settore dei punti cariche e le cosiddette "tasse spazzatura", quindi è necessario prendere in considerazione questi accuratamente con una decisione scelta. Riceverai una buona fede Stima (GFE) di costi di chiusura entro 72 ore dalla vostra applicazione. Ma è un buon affare per voi per chiedere un GFE preliminare prima di fare una richiesta formale.

I punti sono le tariffe applicate dal creditore per rendere il prestito e possono essere indicati come "Discount", "Commissione Origination", o "punti". Un punto è uguale un per cento dell'importo dei mutui. Se si sta applicando per un mutuo di 185 mila dollari, un punto sarebbe uguale $ 1,850.00, due punti sarebbero $ 3.700,00. Tasse spazzatura sono disponibili in una varietà di sapori e normalmente andare direttamente alla fonte mutuo di compensare i costi o aumentare il loro reddito per il vostro prestito. Si potrebbe vedere le tasse, come

  • Tassa Underwriting
  • Tassa di
  • Tassa Warehouse
  • Tassa di preparazione dei documenti
  • Tassa revisione dei documenti
  • File tassa preparazione.

Si tratta di spese associate con la vostra azienda sorgente mutuo, non necessariamente con il creditore ipotecario (se sono diversi, come spesso accade). Per ovvie ragioni, si desidera mantenere queste tasse spazzatura al minimo in quanto forniscono alcun valore aggiunto per voi.

Comfortability è l'altro fattore primario da considerare. Un mutuo è un grande, complessa operazione. L'esperienza, la conoscenza, l'efficienza e l'integrità della fonte mutuo sono molto importanti. Dato che non sei l'esperto in questa transazione, si vuole essere comodo che si tratta di un professionista, che ha il vostro interesse, non il suo / la sua, come il loro obiettivo primario.

Shop Around

Guardarsi intorno. Chiamare vari prestatori per conoscere le offerte disponibili nella vostra zona, poi prendere un ulteriore passo avanti e chiedere riduzioni dei tassi a spese che non sono competitive. Ad esempio, è possibile negoziare i costi di chiusura, valutazioni, gli onorari degli avvocati, tasse di iscrizione, e punti di prestito. Nessuno di questi tassi sono scolpiti nella pietra.

40 anni Mutui

Time-frame-Attenti mutui 40 anni che richiedono pagamenti mensili inferiori ai mutui tradizionali 30 anni. Potrai solito pagare decine di migliaia di più in interessi durante quei 10 anni in più.

Quale mutuo scegliere

Per decidere se pagare i punti di prestito e le tasse o per scegliere un no-punti, prestito a costo zero seguire i seguenti passi: 1) Capire il pagamento mensile di un prestito con i punti e le spese. 2) Capire il pagamento mensile con un prestito no-point, no-fee. 3) Sottrarre linea 1 dalla linea 2. 4) Inserire il costo dei punti e le spese. 5) la linea Divide 4 dai risultati della linea 3 per capire il numero di mesi che ci vuole per recuperare i costi up-front. Se vi aspettate di possedere la vostra casa per un anno in più rispetto al numero di mesi figurate in linea 5, allora si dovrebbe pagare punti (e le spese) per ottenere un tasso di interesse più basso. In caso contrario, scegliere un no-punti o no-cost prestito.

No Punti / No chiusura costo prestito vs. frequenza inferiore Prestito

La scelta migliore per voi dipende dalle vostre circostanze e progetti per il futuro. Dipende anche dal fatto che si sta acquistando o rifinanziamento della vostra casa. Quali fattori sono importanti da considerare?

  • Per quanto tempo si prevede di mantenere questo mutuo ipotecario?
  • Se si acquista, quanti soldi avete per i costi di pagamento e di chiusura verso il basso?
  • Quanto è forte o debole è il vostro credito?
  • Se stai rifinanziamento, quanta equità avete in casa, che determina quanto denaro è possibile ricevere alla chiusura?

Il tuo confronto dei termini che sono a vostra disposizione dovrebbe includere

  • Quanto più alto è il tasso fisso o il tasso di avvio, l'indice e il margine, se si sceglie un alcun punto / senza costi di chiusura (/ NCC NP) prestito a fronte di un prestito a tasso di interesse più basso? Se avete intenzione di mantenere la casa e mutuo per un lungo periodo, si è quasi sempre meglio se si prende il tasso di interesse più basso disponibile.
  • Quanto denaro reale vi farà risparmiare scegliendo un prestito NP / NCC contro un prestito a tasso più basso? Se vi manca il pagamento sufficienti verso il basso e la chiusura dei fondi di costo o capitale proprio sufficiente a generare questi fondi in un rifinanziamento, il confronto può essere facile. Ma se avete questi fondi e / o titoli di capitale, ma stanno prendendo in considerazione i risparmi in contanti si può godere, la domanda diventa "Che cosa hai intenzione di fare con il denaro salvato?" Hai intenzione di risparmiare per un "giorno di pioggia" o investire da qualche parte? Quanto si può guadagnare se si investe questi soldi? O quanto è la pena di avere la "sicurezza" di avere denaro contante più liquido di quanto sarebbe se si sceglie un prestito a tasso più basso? Cassa in eccesso che è solo "seduti intorno" può essere un bene molto costoso, ma se ti fa più comodo avere, quindi scegliere l'opzione più basso costo di chiusura.

Se vuoi essere confrontando queste opzioni per un investimento immobiliare, le questioni rimangono sostanzialmente le stesse. I fattori di confronto aggiunti sono il reddito si farà dalla proprietà e il vostro obiettivo di investimento principale, di generare flusso di cassa e utile netto positivo o costruire equità per il lungo termine. Tenere sempre i vostri obiettivi in ​​obiettivi in ​​cima alla vostra lista e confrontare, quindi selezionare l'opzione che offre il modo migliore per realizzare i vostri piani.

La linea di fondo, come sempre, rimane: Più a lungo si intenzione di possedere la proprietà o almeno mantenere questo mutuo ipotecario, il più senso fa a prendere il tasso di interesse più basso che si può ottenere. Periodo.

Di chi ti fidi?

Uno degli errori più grandi e più costosi acquirenti mutuo spesso fanno è la scelta di un finanziatore, perché hanno il tasso più basso e quindi non ottenere l'offerta per iscritto o l'esame di una buona fede Stima (GFE). In primo luogo, prestare maggiore attenzione ai punti, soglie di sconto e origination, il vero tasso annuo effettivo globale (TAEG), e tutte le altre spese di chiusura correlate. Ma, di pari importanza, è sempre rinvii da amici, familiari e colleghi di lavoro. È assolutamente necessario di fiducia e stare bene con chi sceglie di gestire la richiesta di ipoteca per voi. Se si trova una sorgente con un tasso di interesse grande, ma quello che ti sconvolge con la sua / il suo apparente mancanza di conoscenza, professionalità, verso l'esterno la preoccupazione per il vostro benessere, o qualsiasi altro comportamento discutibile, si dovrebbe confrontare sia rate e la fonte a un altro che potrebbe avere leggermente termini meno attraenti ma che infonde fiducia in voi. I dati dimostra che questa seconda scelta normalmente fare per una migliore, meno stressante esperienza mutuo ipotecario. Fare domande e non accontentarsi di risposte che sono inappropriati o confusione. Confrontare le società di persone e le avete a che fare con così come i termini di prestito che offrono.

Confronta Breve termine vs. lungo termine dei costi

Il vero costo di un mutuo ipotecario può essere un complesso, ma sempre critica, parte di tutto il processo. Diventare un acquirente intelligente può far risparmiare migliaia di dollari sia nel breve e lungo termine, pur non chiedendo le domande giuste può costare un sacco di soldi.

Le spese a breve termine sono principalmente relativi ai costi di chiusura, la quantità di denaro si pagherà di chiudere il vostro prestito ipotecario. Molte di queste commissioni sono quasi identiche indipendentemente dal creditore ipotecario si seleziona. I costi come le spese di registrazione, certificazione inondazioni, indagini, tasse di servizio fiscale, e altre spese di chiusura comunali o standard sono molto simili nella maggior parte dei casi. Altri, invece, può variare notevolmente a seconda della fonte di origination o reale creditore ipotecario. Punti, sconto di prestito e tasse origination, spese di chiusura legali, assicurazioni di titolo, e "tasse spazzatura" (spese di sottoscrizione, di lavorazione, magazzino, e il documento di preparazione) possono facilmente ammontare a costi a breve termine in migliaia di dollari. Confronta, confrontare e confrontare tutti questi completamente! Non esitate a mettere in discussione qualsiasi di questi costi a breve termine.

I costi a lungo termine riguardano principalmente il tasso di interesse dichiarato. Se state pensando di un prestito a tasso fisso, questo confronto è relativamente semplice. Il tasso indicato è quello che verrà addebitato per tutta la durata del prestito, sia esso tre, cinque o venticinque anni. Si dovrebbe comunque confrontare la Verità-in-prestito (TIL) dichiarazione federale riceverete subito dopo l'applicazione - o, meglio, chiedere uno prima di effettuare l'applicazione - per confrontare i prestiti a tasso fisso. Se il vostro tasso dichiarato è sei per cento e si nota un TIL che mostra un tasso effettivo del 6,115% contro un altro che mostra 6,258%, sarete avvertiti che un prestito comporta spese notevolmente superiori a breve termine (i costi di chiusura) rispetto agli altri.

Se state pensando di un mutuo a tasso variabile (ARM), un TIL è assolutamente critica. Il vostro tasso di partenza, pur importante, non è la componente più critico di questo tipo di prestito. Il fattore più importante a lungo termine è il costo previsto durante la vita del prestito. ARM sono elementi necessari per confrontare in una situazione di "mele-to-mele". Questi elementi sono -

  • Index - il tasso di "base", pubblicato utilizzato per calcolare le future variazioni dei tassi;
  • Margine - la percentuale che verrà aggiunto l'indice al tasso data di modifica comporterà il nuovo tasso;
  • Regolazione Rate Cap - al massimo la frequenza può aumentare ad ogni data di variazione del tasso; e
  • Cap Lifetime - al massimo la frequenza può aumentare (dal tasso di partenza) per tutta la durata del vostro prestito.

La dichiarazione TIL si riceve calcola ciò che questo prestito può costare se massimi sono soddisfatti ad ogni data di adeguamento. Ricordate, queste sono solo proiezioni peggiore dei casi e il mio non riflettono come i vostri tassi effettivamente cambiare in futuro. Se avete intenzione di mantenere questo mutuo per cinque anni o più, il costo a lungo termine è fondamentale per il processo decisionale.

Punti Charged o guadagnati da Your Mortgage Fonte

Punti applicate per un mutuo ipotecario sono sempre una questione delicata, come dovrebbero essere. Il vero costo del vostro prestito aumenterà l'aumento punti. Da un punto equivale a 1 per cento del valore del mutuo, più grande è il mutuo che si desidera, il più grande è il costo sarà. Essere consapevoli del fatto che diverse fonti ipotecari potrebbero citare questa tassa come punti, prestito Riscatto sconto, o tasse del finanziamento. Ma queste tasse sono davvero lo stesso articolo indicazioni diverse. Ad esempio, se la sorgente mutuo ti dice che questo prestito costerà un punto e una tassa di sconto prestito l'uno per cento, lui / lei sta dicendo ci sono due punti da riscuotere per questo mutuo. Se non sei in una categoria ad "alto rischio", più punti collegati al prestito dovrebbero traducono in un tasso più basso per ogni punto o frazione di punto si paga.

C'è un altro fattore legato che si dovrebbe indagare. Molti istituti di credito ipotecario pagheranno una fonte mutuo uno o più punti direttamente alla chiusura se il cedente eroga il mutuo ad un tasso leggermente superiore al tasso minimo il mutuante richiede. Anche se questo non è una tassa che verrà direttamente dai vostri fondi, è tecnicamente un costo per te. Se il mittente mutuo è guadagnare uno o più punti "sul back-end" del vostro prestito, significa che si potrebbe avere ricevuto un tasso leggermente inferiore a quello che si pagherà. Quindi, lungo la durata del prestito, si pagherà più interesse che si avrebbe se il prestito è stato consegnato al tasso minimo accettabile del prestatore.

Mutuo acquisto Tecniche

Il tasso di interesse dichiarato di un prestito è solo uno dei fattori da considerare. Quando lo shopping, chiedere ogni fonte potenziale quali sono i costi di chiusura potrebbe essere se è stato selezionato il prodotto che offrono. Scopri che il costo è per ogni articolo (ricerca titolo, la chiusura, la sottoscrizione, spese di gestione, etc.) Scopri quali sono i punti sono per questo prestito, incluso se il creditore è a ricevere punti "sul back-end", che sono a volte proposta dal creditore fine al closing.

Se il potenziale finanziatore è quello di ricevere un altro per due punti in chiusura, si sta pagando un tasso di interesse superiore a quello necessario. Il mediatore di ipoteca o società è "realizzare" il vostro prestito per il creditore fine ad un tasso di mercato superiore in modo che siano davvero beneficiare di un tasso di interesse più basso. Chiedilo. Chiedete al vostro potenziale fonte per quanto tempo la tariffa indicata è "bloccata". Serrature disponibili in una varietà di sapori, ad esempio 0, 10, 30, 60 giorni ecc Un tasso senza serratura può essere inutile, in quanto potrebbe cambiare nella prossima ora. Un tasso di 10 giorni è quasi altrettanto inutile dal momento che il prestito non verrà chiusa in quel periodo di tempo. Se avete un blocco di 30 giorni, chiedere al prestatore di garantire che si chiude in un mese o che terranno il tasso o dare uno più basso, la diminuzione dovrebbe tasso. Un blocco 60 giorni è quello che si può fare affidamento su, ma ottenere la prova scritta del proprio creditore che il tasso è infatti bloccato per quel periodo di tempo.

Infine, fare il vostro lavoro. Se stai pensando di fare con una fonte di prestito che non conosci, scoprire che cosa la reputazione che hanno nel settore. Questo è troppo importante la decisione di rischiare che fare con una fonte che ha un meno stellare reputazione

Tasso Fisso vs tasso variabile

Se vivete nel nord-est, probabilmente favore a tasso fisso mutui. Se vivete sulla "costa sinistra", si può essere più inclini a cercare un mutuo a tasso variabile (ARM). Se il vostro indirizzo è nel Midwest, si è probabilmente aperta a confrontare sia, senza pregiudizio verso uno o l'altro. Non esiste una risposta giusta.

Per coloro che apprezzano la "sicurezza" prima di tutto, un mutuo a tasso fisso è la risposta perfetta in quanto il tasso non cambierà per la durata del prestito, normalmente 30 anni. Se si vuole risparmiare quanto più denaro possibile, e non hanno paura di un po 'di rischio, un ARM può essere la risposta migliore. Se si prevede di possedere la casa garantire il mutuo per un tempo relativamente breve (tre a otto anni), un braccio è probabilmente la scelta migliore. Tuttavia, se hai intenzione di mantenere la proprietà (o almeno il mutuo) per il lungo termine, a tasso fisso potrebbe essere migliore (e più sicuro) per voi.

Se avete bisogno di qualificarsi per un mutuo più alto di quanto si può ottenere con un tasso fisso, potrebbe essere necessario utilizzare un ARM per essere approvato per un importo maggiore. In ogni caso, confrontare sempre le percentuali annuali (APR) di tutte le vostre scelte di sapere che la selezione è l'opzione migliore per voi.

Interest Rate Confronti

I confronti a tasso fisso puri sono facili. Un tasso fisso del 6,5% costerà più di un prestito 6,125% ogni anno e per tutta la durata del prestito. Ma per confrontare correttamente aliquote effettive, utilizzare il tasso annuo effettivo globale (TAEG) che considera tutti i costi di chiusura di un prestito particolare e verrà mostrato nella Verità federale in prestito (TIL) dichiarazione che devono essere fornite a voi entro 72 ore si presentano un'applicazione. A differenza di molti altri prestiti rateali, il tasso dichiarato di un mutuo è anche il suo vero tasso. Tuttavia, i costi di chiusura possono influenzare il tasso effettivo si pagherà. Pertanto, per un confronto reale, è necessario includere i costi di chiusura, come un fattore di tasso di interesse vero per il prestito. È necessario guardare da vicino il TAEG per un braccio come il tasso effettivo può essere molto diverso dal tasso di partenza, a seconda della frequenza di aggiustamenti dei tassi, l'indice e il margine, e i tappi di regolazione e di corso della vita del prestito.

Come confrontare costi di chiusura

Non confondere i costi di chiusura con gli importi di deposito a garanzia richiesti. La gente a volte lo fanno e stimare in modo errato il "costo" di chiusura di un mutuo ipotecario. I costi di chiusura sono gli elementi che sono veri spese chiusura del prestito, mentre escrows (spesso due mesi le tasse di proprietà e due mesi premi assicurativi i proprietari di abitazione) sono fondi che sarebbero spesi comunque per pagare le tasse e l'assicurazione. Non sono costi aggiuntivi per chiudere il prestito (anche se avrete bisogno di fondi per soddisfare questo requisito). I costi di chiusura più comuni per confrontare:

  • Tassa di raccolta (Punti)
  • Prestito Riscatto sconto (Punti)
  • Tassa di valutazione
  • Quota di iscrizione, se del caso
  • Tassa di esame Titolo
  • Assicurazione Titolo
  • Chiusura avvocato o escrow tassa azienda
  • Tassa di registrazione
  • Tassa Survey
  • Tassa di certificazione Flood
  • Casa e / o parassiti ispezione
  • Costo del servizio Tax
  • Tassa di trasferimento Wire
  • Postage - di solito le spese di spedizione durante la notte
  • Commissione di sottoscrizione ("tassa junk")
  • Tassa ("tassa junk")
  • Quota di finanziamento ("tassa junk")

Le tariffe sopra riportati sono veri costi della chiusura del vostro prestito ipotecario e devono essere confrontati con i diversi prodotti di prestito che si stanno prendendo in considerazione. È possibile richiedere un preventivo prima di applicare con qualsiasi fonte e si riceverà una buona fede Stima dei costi di chiusura previsti (GFE) entro 72 ore di presentare una richiesta con qualsiasi creditore ipotecario. Questi costi possono variare ampiamente così confrontare ogni elemento.

Come confrontare mutui di acquisto

In primo luogo, avere un piano di gioco per te. Porsi alcune domande. Per quanto tempo si prevede di mantenere questa casa? Come ti senti sulla tua sicurezza del reddito e il reddito futuro? Quanto acconto e costi di chiusura di cassa avrete? Se desiderate un prestito a tasso fisso, confrontare prezzi e costi delle diverse scelte di chiusura.

Se stai sporgendosi verso un Adjustable Rate Mortgage (ARM), concentrarsi su tappi di regolazione, berretto di vita, l'indice utilizzato (il tasso base) più il margine (la quantità aggiunta all'indice per determinare il tasso). Non solo preoccupato per il tasso di partenza su 6 mesi, 1 anno o 2 anni di ARM. I tappi di indice, di margine, di regolazione e di corso della vita sono ugualmente importanti. Se questa proprietà è solo un "trampolino di lancio" che si può mantenere per quattro o cinque anni, un ARM può essere una scelta migliore in quanto non si cura di ciò che il tasso è di 14, 21, o 23 anni da oggi.

Confronta i costi di chiusura vs. tasso attentamente. Un prestito con costi di chiusura molto bassi, ma un più alto tasso vi costerà molto di più se si mantiene questo mutuo più di pochi anni a seconda del tasso contrattuale. Il tasso annuo effettivo globale (TAEG) è il numero fondamentale per confrontare. Questo dimostra il vero costo di un mutuo per voi per tutta la durata del mutuo, tra cui il fattore di costo di chiusura e l'effetto delle variazioni dei tassi se si sta analizzando un ARM.

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